実家の空き家はどうする？
第8回｜手放すという選択と売却の現実

第7回では「残す」という選択と住み替えの可能性を整理しました。

50代の空き家問題に直面したとき、もう一つ避けて通れないのが

・手放す（売却）

という選択です。

この記事では、実家売却の流れ、相続登記、3,000万円特別控除、手取り額の考え方まで、50代の空き家問題を判断するために必要なポイントを整理します。

50代の空き家問題｜相続から売却までの流れ

売却はすぐにはできません。基本の流れは次のとおりです。

・相続人の確定（戸籍収集）
・遺産分割協議（取得者の決定）
・遺産分割協議書の作成
・相続登記（名義変更）
　※現在は法律で義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きが必要。怠ると過料の　　　対象になる可能性があります
・売却手続き

〇相続人が多いほど、合意形成に時間がかかる傾向があります

50代の空き家問題｜手放すことに迷う理由

・罪悪感
・親への想い
・思い出

〇「売ってしまっていいのか」という気持ちは自然です

50代の空き家問題｜売却のメリット

・維持費がなくなる
・管理の負担がなくなる
・現金化できる

〇生活資金や他の選択に回せます

50代の空き家問題｜売却のデメリット

・思い出との距離が生まれる
・戻れないという感覚

〇感情の整理が必要になります

50代の空き家問題｜数字で見る売却

大切なのは

・いくらで売れるかではなく
・最終的にいくら残るか

です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用［仲介手数料・印紙代など］）− 特別控除

税率の目安

・長期（5年超）：約20.315％
・短期（5年以下）：約39.63％

50代の空き家問題｜【シミュレーション】手元にいくら残る？

同じ1,000万円で売れたとしても、取得費の有無や特例の適用によって、手元に残る金額は大きく変わります

50代の空き家問題｜取得費が分かる場合

例（長期譲渡・特別控除なしの簡易例）：

・売却：1,000万円
・取得費：400万円
・譲渡費用：50万円

譲渡所得＝1,000 −（400＋50）＝550万円

税額の目安（20.315％）
＝ 約111.7万円

手取りの目安
＝ 1,000 − 50（費用） − 111.7（税）
＝ 約838万円

50代の空き家問題｜3,000万円特別控除とは

※3,000万円特別控除とは、マイホームや一定の空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です（※相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）。

・つまり、利益が3,000万円以内であれば税金がかからない可能性があります

主に次のような場合に使える可能性があります。

・自分や親が住んでいた家を売却する場合
・相続した空き家を売却する場合（一定の要件あり）

特に相続空き家の場合は

※以前は売却前に解体・リフォームが必要でしたが、現在は制度改正により、売却後（翌年2月中旬まで）に買主が耐震改修または解体を行うケースでも適用されるようになり、活用しやすくなっています

・昭和56年5月31日以前に建築
・区分所有建物（マンション）でない
・耐震基準を満たす、または解体して売却
・相続開始から一定期間内に売却
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります

などの条件があります。

・適用できれば、税金が0になるケースもあります
・適用できないと数百万円単位で差が出ることもあります

・売却前に必ず適用可否を確認することが重要です
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります

〇売却価格＝手取りではありません

50代の空き家問題｜取得費が不明な場合

・概算取得費＝売却価格×5％

例（長期譲渡・特別控除なしの簡易例）：

・売却：1,000万円
・取得費不明→50万円
・譲渡費用：50万円

譲渡所得＝1,000 −（50＋50）＝900万円

税額の目安（20.315％）
＝ 約182.8万円

手取りの目安
＝ 1,000 − 50（費用） − 182.8（税）
＝ 約767万円

※取得費が分かる場合に比べて税負担が増え、手取りが減りやすい点に注意

★ワンポイント
取得費が不明でも、通帳履歴やローン情報から推計できる場合があります。諦めず確認することが重要です

※3,000万円特別控除の適用可否で結果は大きく変わります

50代の空き家問題｜売却にかかる主な費用

※これらの諸経費とは別に、利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります

・仲介手数料（約3％＋6万円＋税）
・印紙代
・測量費・境界確定費（必要時）
・残置物処分費
・解体費（必要時）
・引越し費用

〇手取り額に直接影響します

50代の空き家問題｜手取り額の考え方

手取り ＝ 売却価格 − 譲渡費用 − 税金 − その他支出

〇「最終的に残る金額」で判断します

50代の空き家問題｜維持との比較

・維持費：約20万円／年
・10年：約200万円
・20年：約400万円

〇売却と長期コストを比較することが重要

50代の空き家問題｜失敗しやすいポイント

・相場を知らずに売る
・急いで決める
・感情で判断する

〇事前に「いくら残るか」を把握する

50代の空き家問題｜判断のポイント

・売却額
・手取り額
・維持コスト

〇トータルで比較する
〇相続登記や税制の適用可否も確認する

50代の空き家問題｜まとめ

・手放すことは悪いことではない
・それも一つの選択

〇資産と気持ちの両方で判断する
〇売却額ではなく手取り額で考えることが大切

内部リンク（シリーズ）

内部リンク（シリーズ）

第1回　なぜ実家の問題は決められないのか

第2回 空き家はどのように「負債」になっていくのか

第3回：50代の空き家問題：維持費はいくらかかるのか

第4回：実家の空き家はどうする？売却・賃貸・民泊・現状維持の選択肢

第5回：売却・賃貸・民泊・現状維持を「費用・手間・時間」で比較する

第6回： なぜ決められないのか？ 50代の空き家問題で迷い続ける理由

第7回：残すという選択ともう一つの可能性

次回予告

最終回：後悔しないための考え方

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2026年4月7日